Novità sull'acquisto di immobili con provenienza donativa

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Novità sull'acquisto di immobili con provenienza donativa

Con l'entrata in vigore, lo scorso 18 Dicembre, della Legge n. 182/2025, viene introdotta una riforma storica, che rende più sicuri gli acquisti immobiliari, con provenienza donativa. 

Riformando gli articoli 561, 562 e 563 c.c., si è voluto neutralizzare il rischio che, alla morte del donante, l'erede (ad es. coniuge, figlio) la cui quota legittima fosse stata lesa, possa ottenere la restituzione dell'immobile non solo dal donatario ma anche dai suoi aventi causa, fino a vent'anni dalla trascrizione della liberalità. 

Questa norma limitava la circolazione degli immobili di provenienza donativa (che, peraltro, sono molto numerosi), dato che i terzi acquirenti rischiavano di doverli restituire. Tale realtà ne pregiudicava altresì il valore di mercato. Inoltre, non li rendeva idonei - se non mediante costose polizze assicurative o fideiussioni - come garanzia ipotecaria per le banche, dato che l'immobile restituito andava ripulito da pesi e ipoteche. Il tutto, senza contare l'enorme mole di contenzioso che veniva generato dall'esercizio di tale diritto in capo agli eredi.

Con la riforma dell'art. 563 c.c., l'erede potrà vedersi restituire l'immobile solo dal donatario e non anche dagli eventuali terzi acquirenti, a condizione che essi abbiano trascritto l'atto di acquisto prima della trascrizione della domanda di riduzione. L'erede conserverà, comunque, un diritto di credito contro il donatario, per costringerlo ad integrare il valore della quota legittima lesa. In caso di sua insolvenza totale o parziale, se il terzo aveva acquisito la proprietà dell'immobile a titolo gratuito, sarà tenuto a compensare in denaro i legittimari nei limiti del vantaggio da lui conseguito. I pesi e le ipoteche, a differenza di quanto avveniva in precedenza, non verranno meno. 

Esiste comunque un regime transitorio, per le successioni già aperte alla data dell'entrata in vigore della riforma (18.12.2025). I legittimari potranno ancora ottenere la restituzione dell'immobile, anche dai terzi acquirenti, solo se entro sei mesi dalla riforma abbiano notificato e trascritto un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione o avviato e trascritto la domanda di riduzione.

Con questa novità, dunque, famiglie e giovani coppie potranno vendere o ipotecare più facilmente l'immobile ricevuto in donazione. Gli imprenditori potranno utilizzarli come asset, senza remore da parte di investitori o creditori.